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美国房价普遍上涨 部分超过次贷危机前的水平

  原标题:美国大城市房价普遍上涨 部分超过次贷危机前的水平

美国房价普遍上涨 部分超过次贷危机前的水平

  美国商业内幕网站8月30日发表了一篇题为《美国最火的8个房市》的文章。文章引用了在线房地产投资平台Sharestates近期发布的今年秋季美国最热门的房地产市场报告,对全美房地产市场的热门情况进行了总结和预测。

  Sharestates网站是一个“公共投资平台”,该平台允许任何人在平台所属网站上列出的房地产项目中进行投资,金额至少1000美元。该平台每月能够处理大约3600万美元的投资。

  根据平台收集到的数据,他们对投资者的投资行为进行了分析,最终得出最受投资者关注的国家和地区的房市,并且进行排名。就美国房市来说,商业内幕网站认为,许多房产投资者都愿意投资纽约和费城等主要大都会地区,这一点丝毫不让人意外。不过,Sharestates的创始人兼首席执行官Allen Shayanfekr在接受商业内幕网站采访时提及,因为美国房地产市场近几年表现出了强劲的增长态势,房价普遍上升,让投资人有了更多选择。

  Allen Shayanfekr说:“我很惊讶地看到佛罗里达州的基西米(注:迪士尼乐园所在区域)被列入了前10名,”但他同时认为:“根据该地区年均增长的快速增长,我可以预计东海岸几乎所有地区的房地产市场的投资潜力。”

  据悉,Sharestates按照三个指标对投资者集中的热点城市和地区进行排名。这三个指标分别是:1。 投资回报率(ROI),指从Sharestates上贷款投资并获得回报的比率;2。 修复价值与贷款总额的比例(ARV),即修复后价值与购买和修复融资的总价相比(注:这个比例越小越好);3。 2016-2017年间的需求增长:指2017年的数据和上一年同期相比,从Sharestates上获取贷款投入列出的房地产市场的比例相较2016年的同一数据。

  Allen Shayanfekr认为:“分析这份榜单中的每一个城市和地区,都能够看到投资者对他们的兴趣的增加。这些城市都有一个共同之处,那就是他们都是具有竞争力的以需求为基础的房地产市场,理所应当能够进一步推动投资行为的增加和经济上的回报。”

  不过,在这个报告中上榜的一些城市,同时也被商业内幕网站同一天发布的另一篇题为《美国楼市泡沫最大的城市》的文章提及,对比两篇文章的主旨,难免有些尴尬。

  在这篇出处为Wolf Street的文章中,作者对美国一些房价上升很快的城市房价泡沫的分析,探讨了货币政策损害人们劳动价值的问题,最终的结论是房市虽然火热,但泡沫成分太大,美国普通劳动人民并没有如此购买力。

  文章指出,对于那些不希望看到美联储加息或者放宽货币宽松政策的人们来说,房地产市场的“膨胀”可以算作是另一方面的“通货膨胀”,值得他们关注。美国房价的上升使工薪阶层的人们对房屋的购买力下降,目前美国拥有房产的比例下降,更多的人只能选择租房住,而这部分人的父辈在他们同样的年龄拥有房产的比例要高得多。

  文章分析了包括亚特兰大、波特兰、西雅图、丹佛、波士顿、达拉斯等热门房市所在城市的房产“泡沫”情况,根据这篇文章所提供的数据不难发现,目前的房价处在金融危机后的最高点,有的甚至高过危机前的最高价位。位于德克萨斯州的达拉斯地区,即使是对比金融危机前2006年-2007年和金融危机后2012年的房价,出现的波动仍然很小。可以说,达拉斯在2002年至2013年间房价基本处于稳定状态,并且在5年间的上涨浮动只有13%,但2013年开始,这里的房价却急剧上升,目前价格比次贷危机之前高出42%。文章中提到的位于科罗拉多州的丹佛也是近几年美国热门的房地产市场,每年涨幅仅位列西雅图和波特兰之后。从文章提供的数据图标可以看出,新兴科技城市丹佛在2013年前的房价波动不算明显,不过2013年后开始猛升,涨幅较2006年的“泡沫房价”还高出43%。

  其实房产泡沫并不难发觉,难的是准确预测泡沫破灭的时间。文章认为,6月公布的标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数与去年同期相比上涨了5.8%。尽管多年来这个指数的增长率都超越了美国家庭收入的增长率。但最新的指数(192.6)仍然超过了2006年5月所创下的最高值,众所周知,当时美国的房产泡沫已经十分严重。

  据悉,Case-Shiller指数每三个月统计一次(6月份发布的是4,5,6三个月的平均值),并且将2000年1月设为一个基准,为100。也就是说,如今接近200的指数意味着房价在过去的17年内已经快要翻倍了。实际上,很多大城市的房价已经翻了一番。

  房产市场是有地域性的,房产泡沫因此也是有地域性的。但是,如果全美多个大城市同时显示出泡沫的存在,投资者就要提高警惕了。在过去8年里,美国实行的货币政策和工资涨幅的规定并没有造成劳动人民家庭收入的明显增加,但消费品的通货膨胀,人口流动的集中性却造成了不动产市场的价格直线上涨。

  分析之后不难发现,不动产市场的价格激增意味着美金对不动产的购买能力的下降。这样的购买力主要针对那些靠工资吃饭的薪水阶层,当他们在投资不动产的时候——不仅是买房,还包括投资他们的退休基金(注:不动产是美国大部分退休基金的主要投资渠道)——他们将发现现如今他们口袋里的钱只买得起8年前他们所能负担的房产的一部分了。

  与此同时,美国政府为了鼓励大家买房,把贷款买房的利息从工资收入里扣除或者通过每年的报税进行返还,依然对美国房市的影响只能是促进房价的提升。

  上述文章的评论区讨论同样精彩。一些房产经纪强调房价是区域性因素决定的,这一点毋庸置疑。科技巨擘在纽约和旧金山两地可以创造成千上万个就业岗位,抬高了这两个地区的房价,却不会影响到非周边区域的房价。而基本的常识是,房价主要依赖于不同地区的供求关系,当然还有房地产商的良性竞争。美国房价一夜之间暴涨的几率并不太高,各个地区的和房地产项目相关的法律限制因素也不同,尽管目前房价和中位数和均价已经达到新高,但也有评论认为大多数房屋仍然低于2007年的估值水平。可以这么理解,即使在同一个地区,房子和房子的价格也是不一样的。同样的房子在达拉斯和堪萨斯,价格不同;那么同样的房子,在同一城市的不同辖区,也有不同的价值,这是根据别的一些诸如学区、社区等因素决定的。

  当然,尽管讨论那么热烈,也对“泡沫”起不了什么作用。对那些旨在通过购买房产进行投资,从中谋求回报的阶层来说,热门市场仍然还是热门并且有利可图的。房产泡沫阻挡不了投资者的前赴后继,在它破灭之前,依旧还是美的;只是苦了那些想要买房自住的工薪阶层们,不知道再攒一年的钱,房子会不会离他们更远了?

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